État des lieux : pourquoi mandater un huissier de justice ?
L'état des lieux d’entrée et de sortie d’un logement en location est obligatoire pour pouvoir engager la responsabilité du locataire en cas de dégradation du bien au cours de la période d’occupation. La plupart du temps, l’état des lieux s’effectue à l’amiable, c’est-à-dire d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire. En revanche, dans certaines situations, les parties décident de faire appel à un huissier de justice afin qu’il effectue un “constat locatif”. Pourquoi ? Comment ? Toutes les réponses dans cet article.
L’état des lieux à l’amiable
L’état des lieux est un constat obligatoire qui vient en annexe du contrat de bail et qui est censé décrire le plus précisément possible l’état du logement au moment de l’entrée dans les lieux du locataire, puis à sa sortie. Un modèle d'état des lieux à l'amiable complet et gratuit est disponible ici.
Contenu de l’état des lieux
L’état des lieux fait à l’amiable doit contenir au minimum une description de l’état des sols, des murs et des plafonds de chaque pièce, un inventaire des équipements, les relevés des compteurs d’eau, de gaz et d'électricité, le nombre de clés et l’adresse du domicile. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permettent de constater de potentielles dégradations dans le logement. Si tel est le cas, le propriétaire est en droit de considérer que le locataire n’a pas rempli ses obligations en matière de réparation et d’entretien de l’habitation, et peut retirer du dépôt de garantie les sommes nécessaires à la remise en état de l’appartement.
Que se passe-t-il en l'absence d'état des lieux ?
En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état. Cela implique donc qu’à la fin du contrat de bail, le locataire a l’obligation d’effectuer toutes les réparations nécessaires pour restituer un logement en bon état, et ce même si le bien était en fait déjà dégradé au moment de l’entrée dans les lieux. En revanche, si le locataire est en mesure de prouver que l’état des lieux d’entrée n’a pas été effectué pour cause de refus du propriétaire, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans le même état qu’il le rend, et c’est au propriétaire de prouver le contraire s’il souhaite pouvoir mettre d’éventuelles dégradations sous la responsabilité du locataire.
L’état des lieux avec huissier de justice
Si l’état des lieux à l’amiable s’est mal passé, ou si le propriétaire et le locataire veulent se prémunir de tout conflit, ils peuvent faire appel à un huissier de justice. Celui-ci est désigné compétent pour effectuer un “constat locatif loi 1989”, c’est-à-dire un état des lieux étant juridiquement reconnu comme absolu et incontestable. Le constat locatif est conservé plus de 10 ans par l’huissier.
Le constat locatif litigieux
Un litige intervient lorsque le propriétaire ou le locataire est en désaccord avec l’état des lieux effectué à l’amiable et refuse de signer le document. Par exemple, il arrive souvent que lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire considère que le logement a été dégradé et décide de conserver une partie, voire l’intégralité, du dépôt de garantie. Si le locataire pense qu’il s’agit d’un abus de la part du propriétaire, il peut mandater un huissier afin d’effectuer un constat locatif.
Par ailleurs, un huissier peut également être mandaté pour litige si l’une des deux parties, le bailleur ou le locataire, refuse d’être présente à l’état des lieux.
Le constat locatif sans litige
Le bailleur et le locataire peuvent décider de recourir à un huissier en dehors d’un litige, et ce conjointement ou unilatéralement. Ils peuvent par exemple, d’un commun accord, considérer que le constat locatif permet de prévenir tout contentieux ultérieur. Ou bien, l’une des deux parties peut estimer cette démarche indispensable pour éviter tout risque, et est alors en droit de l’imposer à l’autre partie.
Déroulement de l’état des lieux avec huissier
Les deux parties sont convoquées par l’huissier par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours avant la date fixée pour le constat locatif. L’huissier effectue un état de lieux complet du logement. Si la présence de chacune des parties n’est pas obligatoire d’un point de vue légal, elle reste vivement conseillée. En effet, si le locataire ou le propriétaire est absent, celui-ci n’aura aucune autre occasion de s’exprimer et se verra imposé le contenu de l’état des lieux de manière définitive et incontestable.
Prix de l’état des lieux avec huissier de justice
Si effectuer un état des lieux à l’amiable est gratuit, le constat locatif avec huissier représente un coût pour le propriétaire, le locataire, ou les deux parties.
Tarifs pour un constat locatif litigieux
Lorsque l’huissier a été mandaté suite à un litige, les tarifs du constat locatif sont strictement encadrés et fixés par la loi, et dépendent de la surface du logement en question. Chacune des parties a l’obligation de prendre en charge 50% des coûts, à moins que cette somme dépasse le plafond de la part imposée au locataire qui ne peut excéder 3€ par m² de surface habitable, auquel cas le propriétaire doit prendre en charge une part plus importante.
Les tarifs en vigueur en métropole française pour un constat locatif litigieux sont les suivants :
- 132,56 € TTC si le logement fait moins de 50m²
- 154,44 € TTC si le logement fait entre 50 et 150m²
- 231,66 € TTC si le logement fait plus de 150 m²
- 7,68 € de frais de déplacement
- 14,89 € de taxe forfaitaire
- 18,02 € d’envoi des lettres de convocation
Ces tarifs sont majorés de 30% dans les DOM-TOM. A ces coûts s’ajoutent :
Tarifs pour un constat locatif sans litige
Si l’huissier a été mandaté en dehors d’un litige, il est libre de fixer ses honoraires. La répartition des coûts entre le propriétaire et le locataire est alors différente si la demande a été conjointe ou unilatérale. Si une seule des deux parties a souhaité faire appel à un huissier, elle doit assumer la totalité des honoraires. Par contre, si les deux parties se sont mis d’accord pour faire un constat locatif plutôt qu’un état des lieux à l’amiable, elles doivent se partager les frais. A noter cependant que la partie imputable au locataire reste plafonnée et ne peut excéder 3€ par m².
Délais de l’état des lieux avec huissier de justice
Concernant l’état des lieux d’entrée, le locataire dispose de 10 jours après son entrée dans le logement pour demander la rectification de l’état des lieux et faire intervenir un huissier.
Pour ce qui est de l’état des lieux de sortie, celui-ci ne peut plus être rectifié une fois que le locataire a rendu ses clés. Si le locataire n’est pas satisfait de l'état des lieux effectué à l’amiable mais qu’il a tout de même rendu ses clés au propriétaire, il ne peut plus mandater d’huissier pour effectuer un constat locatif. Dans une telle situation, il est donc primordial que le locataire refuse de rendre ses clés. De plus, le locataire a tout intérêt à mandater l’huissier le plus rapidement possible après l’état des lieux litigieux, car tant qu’il reste en possession de ses clés, il est considéré comme occupant du logement et redevable d’indemnités d’occupations supplémentaires. Or, le délai prévu par la loi entre l’envoi de la convocation par l’huissier et la date prévue pour le constat locatif est de 7 jours, durée pendant laquelle le locataire reste donc en possession de ses clés.
Par ailleurs, dans la situation où le locataire quitte le logement sans rendre ses clés, le bailleur dispose de 15 jours à partir du départ du locataire pour faire réaliser un constat locatif par un huissier de justice.